Bericht van onze directeur-bestuurder
‘2016 was voor ons het jaar van de Woningwet. Die maakt het meer dan ooit mogelijk ons te concentreren op onze belangrijkste taak: het verhuren van sociale huurwoningen. Maar wat me het meest bijblijft van het afgelopen jaar, zijn de momenten waarop we overlegden met onze huurders en samenwerkingspartners. Aan die overleggen hechten we veel waarde.
Met huurdersverenigingen en de gemeente ondertekenden we zogeheten prestatieafspraken zoals vastgelegd in de Woningwet. Hiermee bekrachtigen we de prestaties die we onder meer gaan leveren op het gebied betaalbaarheid en duurzaamheid van onze woningen.
Ook spraken we over onze maatschappelijke activiteiten (het bouwen, verhuren en beheren van betaalbare woningen) en onze andere activiteiten, zoals het verhuren van woningen in de vrije sector. Volgens de Woningwet moeten we deze 2 groepen activiteiten scheiden. In overleg met huurders en de gemeente hebben we gekozen voor een administratieve scheiding. We blijven beide activiteiten uitvoeren, maar ze krijgen elk hun eigen boekhouding.
‘Aan het overleg met onze huurders en samenwerkingspartners hecht ik veel waarde’
In 2017 werken we aan een nieuwe koers. Met een nieuwe missie en visie en nieuwe doelen. Dat is een belangrijke stap, waar we de gemeente, onze huurdersverenigingen en andere relaties nauw bij betrekken. In 2016 schreven we alvast een korte versie van dit plan. Daarin staat dat we meer mensen met een laag inkomen een woning willen bieden. We willen zorgen dat deze woningen betaalbaar blijven en dat ze energiezuiniger worden.
In mei 2016 mocht ik het stokje overnemen van bestuurder Ab Abbinga. Ik kijk ernaar uit om Wonen Midden-Delfland samen met collega’s, huurders en andere partijen voor te bereiden op de toekomst. Een toekomst waarin de corporatie huurders nog beter van dienst is.’
Daphne Pieters
Directeur-bestuurder
Maasland, juni 2017
Bericht van onze raad van commissarissen
‘De raad van commissarissen (RvC) houdt toezicht op het bestuur en de gang van zaken binnen de corporatie. Tijdens de voorbereiding van het koersplan hebben we met de directeur-bestuurder en de organisatie meegedacht en met huurders, de gemeente en andere relaties uitgebreid gesproken over de nieuwe missie, visie en positionering van Wonen Midden-Delfland.
Met huurders bespraken we ook de plannen van de corporatie om woningen energiezuiniger te maken en keken we hoe de samenwerking verloopt. Dit zijn waardevolle gesprekken, want als RvC zien wij op deze manier wat relaties van Wonen Midden-Delfland verwachten. En voor deze partijen is het een uitstekende manier om te controleren of de RvC zijn werk goed doet.
‘De corporatie heeft in 2016 een belangrijke stap gezet op weg naar een nieuwe missie en visie’
Tijdens onze gesprekken vertellen relaties onder meer of zij tevreden zijn over de dienstverlening van de corporatie. Ook de vierjaarlijkse visitatie geeft daarover een oordeel. De laatste visitatie vond plaats in 2015. Wonen Midden-Delfland kreeg gemiddeld een 7,0. De band tussen de corporatie en haar relaties kreeg een goede beoordeling, net als de manier waarop de corporatie hen betrekt bij haar beleid. Wel mag zij haar investeringsruimte beter inzetten.
Als we terugkijken op 2016, zien we dat het financiële beleid van Wonen Midden-Delfland goed is. De corporatie voldoet aan alle financiële normen van de externe toezichthouders. Tot slot zijn we positief over de plannen van de corporatie om meer betaalbare en duurzame woningen aan te bieden die aansluiten op de wensen en behoeften van huurders in de regio. Nu én in de toekomst.’
Raad van commissarissen
Maasland, mei 2017
Het huisvesten van onze doelgroep
Woningvoorraad
Op 1 januari 2016 beschikte Wonen Midden-Delfland over 1.542 woningen. Gedurende het jaar verkochten we er 15. Maar we leverden ook 29 nieuwe huurwoningen op. Daardoor hadden we op 31 december 2016 1.556 woningen beschikbaar voor huurders. Op 1 oktober pasten we ons verkoopbeleid aan. Sinds 1 oktober 2016 verkopen we geen woningen meer. Zo houden we er zo veel mogelijk beschikbaar voor onze doelgroep. Van alle woningen in Midden-Delfland is 20% een huurwoning van Wonen Midden-Delfland.
We verwelkomden in 2016 115 nieuwe huurders.
Nieuwe verhuringen
In 2016 kregen 115 van onze woningen nieuwe huurders. De woningen vielen in de volgende klassen:
- 5 woningen in het goedkope segment (een huur tot € 409,92)
- 60 in het betaalbare segment (een huur tussen € 409,92 en € 628,76)
- 48 in het bereikbare segment (een huur tussen € 628,76 en € 710,68)
- 2 in de vrije sector (een huur die hoger is dan € 710,68)
Passend toewijzen
We willen goede en betaalbare woningen aanbieden. We wijzen woningen aan huurders toe volgens de landelijke regels. Eén van die regels is dat we minstens 95% van onze woningen passend toewijzen. Dat wil zeggen: aan huurders met recht op huurtoeslag bieden we woningen aan die passen bij hun inkomen. In 2016 wezen we al onze woningen passend toe.
Statushouders
Statushouders zijn vluchtelingen met een verblijfsvergunning. Wij zien het als onze taak om deze mensen onderdak te bieden. In opdracht van het ministerie van Veiligheid en Justitie zocht de gemeente Midden-Delfland in 2016 huisvesting voor 48 statushouders. Daarvan brachten wij 28 mensen onder in 15 huurwoningen.
De kwaliteit van onze woningen
Onze ambitie: in 2021 hebben onze woningen gemiddeld een energielabel B
Energiemaatregelen
In 2016 pasten we ons energiebeleid aan en ging de raad van commissarissen akkoord met een forse investering in nieuwe energiemaatregelen. Met deze maatregelen wil Wonen Midden-Delfland de woonlasten voor haar huurders terugdringen en bijdragen aan de ambitie van overheid en woningcorporaties: gemiddeld een energielabel B voor alle corporatiewoningen in 2021. De maatregelen vragen tot dat jaar om een investering van € 6,6 miljoen.
We zijn al gestart met het verbeteren van enkele oudere woningen in Maasland. We hebben kruipruimten geïsoleerd en vochtklachten verholpen. Ook hebben we huurders daar aangeboden om zonnepanelen te plaatsen. Veel huurders overwegen om op dit aanbod in te gaan.
Onderhoud
In 2016 gaven we in totaal € 2.231.961 uit aan onderhoud. Dat was iets meer dan in 2015. Dit kwam onder meer door een paar kostbare reparaties en door verhoging van het aantal mutaties. Verder besteedden we meer geld aan grote onderhoudsprojecten, zoals het schilderen van diverse complexen, het vervangen van enkel glas door energiezuiniger glas en het vervangen van een collectieve verwarmingsinstallatie door zuinige HR-ketels.
Betrekken en samenwerken
Als corporatie, huurders, gemeente en andere partijen samenwerken, versterken zij elkaar
Prestatieafspraken
De nieuwe Woningwet brengt woningcorporaties en hun relaties dichter bij elkaar. In 2016 maakten we bijvoorbeeld afspraken met de gemeente en huurdersverenigingen over onze prestaties. Denk aan het aantal en het type woningen dat we beschikbaar stellen aan onze huidige en toekomstige huurders.
Scheiding sociale huurwoningen en andere woningen
Met huurders en gemeente bespraken we ook andere onderwerpen, zoals het scheiden van 2 van onze activiteiten: het verhuren van sociale huurwoningen (daeb) en het verhuren van bijvoorbeeld duurdere huurwoningen. We hebben er in goed overleg voor gekozen beide activiteiten te blijven uitvoeren, maar ze wel elk hun eigen boekhouding te geven.
Regionale Klachtencommissie
We werken ook samen met andere woningcorporaties. Samen met 4 andere corporaties zijn we bijvoorbeeld lid van de Regionale Klachtencommissie. In 2016 ontving deze commissie geen klachten van onze huurders.
De leefbaarheid in onze wijken
Wij leveren graag een bijdrage aan de leefbaarheid in onze wijken
Woon- en leefomgeving
Een fijne leefomgeving creëer je niet alleen. Leefbaarheid is een gezamenlijke taak. Daarom slaan we de handen ineen met samenwerkingspartners als de politie en het Maatschappelijk Team van de gemeente en natuurlijk onze huurders. Samen werken we hard aan de kwaliteit van de woon- en leefomgeving.
Conflictoplossing
Als er in een wijk problemen zijn, zoals geluidsoverlast of een conflict tussen huurders, stimuleren we huurders eerst zelf een oplossing te vinden. Lukt dit niet, dan springen onze woonconsulente en complexbeheerder bij. Dit doen zij samen met de politie, het Maatschappelijk Team van de gemeente, de GGZ en bureau Bemiddeling en Mediation.
In 2016 ontvingen we 162 meldingen van problemen, ongeveer evenveel als in 2015. Een groot deel is inmiddels gelukkig opgelost. We blijven werken aan het oplossen van de overige meldingen.
Onze financiële continuïteit
We zorgen dat onze woningen betaalbaar blijven voor huurders met een laag inkomen
Streefhuur
De streefhuur is de huur die een nieuwe huurder voor een woning gaat betalen. Bij ons is de streefhuur lager dan de huur die we maximaal mogen vragen: tot voor kort gemiddeld 85% van de maximale huur. Op 1 oktober 2016 verlaagden we dit percentage naar 75%. Op die manier houden we onze woningen betaalbaar voor huurders met een lager inkomen.
Eigen vermogen
Bij het berekenen van winst of verlies keken we in het verleden naar de kostprijs van onze woningen. Dat is de prijs die voor een woning werd betaald toen die werd gebouwd of gekocht. Sinds 1 januari 2016 gaan we uit van de zogeheten marktwaarde in verhuurde staat: de actuele waarde. Hiermee volgen we de regels van de nieuwe Woningwet.
Ons eigen vermogen steeg hierdoor naar € 137,3 miljoen – een stijging van € 77,5 miljoen. Op papier is dit een fors bedrag, maar in werkelijkheid levert het ons geen kasgeld op. Het geld komt alleen beschikbaar als we woningen verkopen. Wij verkopen geen woningen maar streven er juist naar zo veel mogelijk huurwoningen beschikbaar te houden.
Incassobeleid
We proberen huurachterstanden te voorkomen en rekening te houden met de financiële situatie van onze huurders. Heeft een huurder een achterstand, dan bespreken we samen de mogelijkheden. Soms spreken we een betalingsregeling af of verwijzen we een huurder naar de gemeente. Blijft verbetering uit, dan schakelen we een deurwaarder in.
Op 31 december 2016 waren er 14 huurders met een betalingsregeling (2015: 11) en had de deurwaarder 21 vorderingen in handen (2015: 24).
Risicomanagement
Als we vooruitkijken, zien we de politiek als belangrijkste risicofactor. Politieke besluiten kunnen een groot effect hebben op onze organisatie, zeker omdat we een kleine corporatie zijn. Daarom onderzoeken we hoe we intensiever kunnen samenwerken met andere corporaties. Samenwerking kan ons helpen onze bedrijfslasten te beheersen en te blijven voldoen aan wet- en regelgeving.